מהי תוכנית תמ"א 38?
תוכנית מתאר ארצית 38, הידועה בקיצור כתמ"א 38, היא יוזמה לאומית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת שדרוג מבנים שנבנו לפני 1980 על ידי תמריצים שונים ליזמים ולדיירים.
התוכנית מחולקת לשני מסלולים עיקריים:
- תמ"א 38/1: חיזוק מבנה קיים והוספת תשתיות, כגון ממ"ד, מעלית ושיפור חזות המבנה.
- תמ"א 38/2: הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש ומודרני במקומו.
כרגע ישנן הטבות גם לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, זאת במטרה לעודד פרויקטים מסוג זה, בכך שהיבט המס לא יהווה חסם להצלחתם. עם זאת, ההקלות במס בתמ"א 38 מוגבלות יותר לעומת פינוי-בינוי.
תמ"א 38 בראי חוק מיסוי מקרקעין
סעיף 49לב לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס למכירת זכויות במקרקעין במסגרת תמ"א 38. מועד המכירה נקבע לפי המועד המוקדם מבין:
- מועד מימוש האופציה.
- המועד שבו התקיים התנאי המתלה שנקבע בחוזה.
- המועד שבו הוחל במתן שירותי בנייה או הבנייה לפי תוכנית החיזוק.
חשוב להדגיש שההקלות במס נועדו לעודד פרויקטים מסוג זה, אך הן מוגבלות יותר בהשוואה לפינוי-בינוי. כמו כן, כל פרויקט תלוי בכדאיות כלכלית מבחינת היזם.
זכויות הדיירים בתמ"א 38
דיירים המשתתפים בפרויקטים של תמ"א 38 זכאים למספר יתרונות ושיפורים בנכסיהם:
- תוספת שטח לדירה, כגון ממ"ד או מרפסת שמש.
- עלייה משמעותית בערך הנכס בעקבות השדרוג.
- מגורים במבנה בטוח יותר, שעומד בתקני הבנייה העדכניים.
- הטבות נוספות, כמו מעלית חדשה, חניות משודרגות ושדרוג תשתיות.
עם זאת, חשוב לוודא שזכויות הדיירים יוגנו לאורך כל שלבי הפרויקט. עורך דין מנוסה בתמ"א 38 יוודא שכל ההתחייבויות מתקיימות ושאף צד לא נפגע בתהליך.
שלבי פרויקט תמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 כולל מספר שלבים עיקריים:
- בדיקה ראשונית: בדיקת התאמת המבנה לתוכנית תמ"א 38 ואישור הדיירים להתחלת התהליך.
- חתימת הסכם: עריכת הסכם משפטי בין היזם לבין הדיירים, בליווי מומחה מיסוי שמוודא התייחסות להיבטי המס.
- ביצוע הפרויקט: חיזוק או בניית המבנה החדש, תוך שמירה על איכות ועמידה בזמנים.
- מסירת הדירות: סיום הבנייה ומסירת הדירות המשודרגות לדיירים.
דגשים חשובים לפרויקט תמ"א 38
בחירת עורך דין מומחה במיסים לתמ"א 38 היא החלטה קריטית שתשפיע על הצלחת הפרויקט. עורך הדין יבטיח שכל ההיבטים המשפטיים והמיסויים מטופלים ביעילות ושזכויות הדיירים נשמרות לאורך כל התהליך.