עסקת קומבינציה במהותה הינה- מכירת חלק מהקרקע בתמורה למתן שירותי בנייה על החלק הנותר בידיו של הבעלים. כלומר, עסקת קומבינציה הינה הסכם בין בעלי הקרקע ליזם, לפיו הבעלים מוכרים ליזם חזקה על חלק מהקרקע, בתמורה לקבלת שירותי בניה על יתרת הקרקע שנותרה בידיהם. התוצר הסופי הינו שלאחר סיום הבניה על מלוא הקרקע, יינתן לבעלים חלק מהנכס(בחלק הזה הבעלים נשארים כל הזמן בקרקע)- עסקת "קומבינציה טיפוסית".
בעל קרקע מחזיק במספר חלופות למימוש הקרקע אשר בבעלותו:
1. בעל הקרקע יכול למכור את כל הזכויות בקרקע- המדובר בעסקה הרגילה מכירת מלוא הזכויות במקרקעין שברשותך.
2. האופציה השניה הינה הזמנת שירותי בנייה על כל הקרקע ומכירת הנכס- בעל הנכס מזמין שירותי בנייה מקבלן ולאחר סיום בניית הנכס, בעל הקרקע יכול להשכיר את הנכס, למכור אותו לצד ג וכד..
3. האופציה השלישית מכירת חלק מהקרקע ליזם בתמורה לקבלת תמורה בשירותי בניה ז"א מותירה חלק מסוים מהנכס בבעלותי שעליו ייבנה היזם- ככל שהקרקע בעלת ערך גבוה יותר, בעל הקרקע ירצה לקבל תמורה גבוה יותר בשירותי בנייה בעבור הקרקע.
4. האופציה הרביעית הינה עסקת מימון למעשה, עסקת קומבינציה משקפת מכר חלקי, כלומר במכירת חלק מהמגרש תמורת קבלת שירותי בנייה בחלק המגרש שנותר, התמורה לצורך מיסוי גם אם אינה בכסף היא תיקבע בהתאם לשירותי הבנייה שניתנו לבעלים על החלק שנותר לו במגרש(כולל את הרווח הקבלני). עד לפס"ד ברקאי- לא הכירו במכר חלקי. אלא במכירה של מלא הקרקע+ הזכויות ורכישה של נכסים. לאחר פס"ד ברקאי- קיימת אפשרות נוספת מתווה של עסקה הנקרא מכר חלקי, המהווה עסקת מכירה של חלק מהקרקע (חלק מהזכויות) תמורת קבלת שירותי הבנייה.
מיסוי עסקת קומבינציה-במכר חלקי ישנן שתי עסקאות 1. עסקה ראשונה: לצורך הדוגמה מכירת 60% מהקרקע בתמורה לקבלת שירותי בנייה על 40% הנותרים (=המיסוי של עסקת הקומבינציה). 2. עסקה שנייה: מכירת הנכס הבנוי של הבעלים שנבנה ע"י היזם ביתרת הקרקע שנותרה בבעלותו(ה-40% מסך הקרקע). כאשר הבעלים ימכור את הנכס הבנוי שיתקבל מהיזם, חישוב החבות במס שבח יחושב לפי שווי רכישה של 40% משטח הקרקע (60% הבעלים כבר מכר ליזם). ההבדל בין מכר חלקי למכר מלא הינו שבמכר מלא ישנם שני אירוע מס בעוד שבמכר חלקי יש אירוע מס אחד. בעסקת הקומבינציה, מתבצעת בנייה חדשה על קרקע, כאשר הקרקע מחולקת בין הבעלים והקבלן. כאשר הבעלים ימכור את הנכס החדש שקיבל בתמורה מהקבלן, הוא ימוסה על התוספת. עסקת הקומבינציה מסוג מכר חלקי היא הנפוצה ביותר ובכדי למסות עסקה זו, צריכים את כל הפרמטרים של עסקה רגילה במקרקעין: יום ושווי רכישה יום ושווי מכירה, ניכויים, פחת ואחוז הקומבינציה- לפיו מחשבים את השווי בעסקה.
עסקת קומבינציה נטו-עסקה בה היזם נוטל על עצמו את מלוא ההתחייבויות הבעלים יחד עם תמורה בשירותי בניה לדוגמא תשלומי היטל השבחה, תשלום מס שבח, מע"מ שירותי בניה . עסקת קומבינציה משולבת-קיימות עסקאות קומבינציה משולבות בהן ניתנת לבעלים תמורה בשירותי בניה ומזומן.
עו"ד לוסקי בעלת ידע נרחב וניסיון במאות עסקאות קומבינציה :
אתי לוסקי מייסדת המשרד, לאחר ששימשה בתפקידים בכירים ברשות המיסים בין היתר כמנהלת מחלקת שומה במיסוי מקרקעין, הידע והכישורים שנצברו מתוך המערכת הפך את המשרד למוביל בתחום המיסוי המשרד מומחה בעסקאות קומבינציה מלווה את לקוחותיו על כל היבטיו החל משלב תכנון העסקה הכולל, ייעוץ מיסויי, חוות דעת מקדימה קבלת אישורים מקדמיים מהמחלקה המקצועית, סיוע בניסוח הסכמים, הכנת שומות עצמיות, ועד לדיווח התיק ברשויות המס, לרבות ליווי מלא בדיוני שומות מול רשויות המס, השגות וייצוג בוועדות ערר, ניהול הליכים בערכאות בבתי המשפט השונים עד להשגת ההצלחה.
עו"ד לוסקי בעלת ידע נרחב וניסיון במאות עסקאות מקרקעין :
• מלווה עסקאות התחדשות עירונית: תמ"א חיזוק 38/1, תמ"א על דרך הריסה 38/2, פינוי בינוי המחאת זכויות בין יזמים.
• עסקאות קומבינציה, עסקת תמורות, מיסוי דירות מגורים, מיסוי נחלות .
• תכנון מס למרובי דירות.
• טיפול בקבוצות רכישה, אופציות במקרקעין.
• איגודי מקרקעין, מימוש מקרקעין בבעלות חברה כולל פירוקה.
• טיפול בהחלטות פרה רולינג, הכנת חו"ד משפטית.
מאז הקמת המשרד, המשרד גורף הצלחות יוצאות דופן וזוכה להכרה רחבה בקהילה העסקית והפרטית כמשרד מקצועי, לא מתפשר בעל אחוזי הצלחה פנומנליים בתיקי מס מורכבים.
