עורך דין מיסוי מקרקעין

ההוראות על מיסוי מס שבח ורכישה נמצאות כדי להבין האם פעולה מסוימת חייבת במס, יש להבין תחילה את הגדרות החוק באשר ל"זכות במקרקעין", "איגוד מקרקרעין", "פעולה" (באיגוד מקרקעין) ו-"מכירה חוק מיסוי מקרקעין הינו מקרה פרטי של רווח הון. רווח הון ממכירת זכות במקרקעין. זכות במקרקעין הינה הגדרה משפטית שמשמעותה:" מכירת מקרקעין במדינת ישראל". ב-1963 חוקק החוק החדש. חוק מס שבח מקרקעין. שהתגלגל עד שמו הנוכחי: חוק מיסוי מקרקעין: "שבח ורכישה" ניתן להבין משם החוק, את סוגי המס המוטלים מתוקף חוק זה: מס שבח ומס רכישה.

מס שבח- מס ישיר על הרווח מהמכירה/פעולה באיגוד. מס ישיר שמוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין(גם פעולה באיגוד מקרקעין). שיעור המס שלו כמעט זהים לשיעורי המס של רווח הון.

מס רכישה- ייחודי לחוק מיסוי מקרקעין. בעבר הייתה אגרת רישום מקרקעין. אך מכיוון שנישומים לא שילמו את האגרה הזו, ולא רשמו את עסקאותיהם במקרקעין, אז בהמשך הזמן הוחלט שמדובר בתשלום חובה של תוספת מס בעת הרכישה עד שהוגדר בחוק כמס רכישה.

איגוד במקרקעין-חברה שיש לה רק בעלות במקרקעין(זכות במקרקעין). אם החברה מכרה את המקרקעין עצמו- אז יש אירוע מס הוני לפי מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, אם החברה מכרה את מניות החברה- אז למעשה החברה תמוסה כאילו מכרה את המקרקעין שלה, וחסכה מעצמה את החיוב במס הוני בגין מכירת מקרקעין(למרות שהיא עשתה את זה בפועל).

במיסוי מקרקעין עד היום ישנן חברות שנקראות חברות "גוש-חלקה"- שכל מטרתן הינה להחזיק קרקע. פעם לא היה ניתן לרשום בית משותף, ובכדי לאכוף את זה, ולאפשר לכל דייר דירה, אז התאפשר הרישום של הבית כחברת גוש-חלקה. החברה החזיקה בכל הבניין, ומכרה לכל דייר מניות של החברה, אך למעשה הדייר קיבל את הדירה, שהייתה מזוהה רק לו. לימים הותאמו ההוראות בחוק וקבעו כי בכל פעם שיש העברת זכויות(מכירת מניות) יהיה אירוע מס שחבותו לצורכי מס רכישה ייגזר מערכי הקרקע.

מיסים שהיו בעבר ובוטלו מס רכוש- זה מס שהיה עד שנת 1999. מס שהוטל על עצם ההחזקה במקרקעין הוטל רק על קרקעות שהיו זמינות לבנייה(לא קרקע חקלאית) ואם בנית על הקרקע אז לא היה חבות מס רכוש. מטרתו הייתה: לעודד בנייה במדינה, ושאנשים לא יחזיקו קרקע פנויה ללא מטרה. המס בוטל בשנת 1999, אך החוק עדיין לא בוטל(שיעור המס הורד ל-0%) עורך דין מיסוי מקרקעין גובים עדיין חובות עבר בעניין זה עורך דין מיסוי מקרקעין מטפל מול מיסוי מקרקעין גם כקרן פיצויים- קרן שמפצה בגין פעולות איבה, נזקי בצורת, נזקי מלחמה וכדומה. ישנם צוותי מס רכוש, שבמידה ויש פעולה צבאית רחבה אחראים על להגיע לשטח ולוודא את גודל הנזק של האזרחים, ולקבוע את הפיצויים שהם זכאים להם. החוק מפצה o נזק ישיר- מפצים את כולם o נזק עקיף- פיצוי זה מתקבל לאחר דיון ובדיקה בנושא בעניין גובה הפיצוי לאנשים(למשל: בגין אובדן עבודה בעקבות הלחימה). o מס מכירה- כשבוטל מס רכוש, חוקקו מס מכירה(כמקור תקציבי חדש). זה היה מס עקיף כמו מס רכישה. מס שנגבה רק אם מכרתי את המקרקעין(ללא קשר אם יש רווח או לא). כבר ב-2001 הוא בוטל חלקית(התחולה שלו צומצמה) ובאוגוסט 2007 מס המכירה בוטל לחלוטין. וכיום לא ניתן לראות עסקאות ששולמו בהן מס מכירה. מס המכירה הותר בניכוי מהשבח.
על מנת לעשות סדר במיסוי נדלן, המחוקק בחוק מיסוי מקרקעין מעגן: מהו אירוע מכירה? שווי המכירה? מתי מתקיימת אירוע מכירה? כל המונחים הללו מתייחסים בחוק למס השבח, אך מהווים גם בסיס למס הרכישה. כלומר, מס רכישה "מתלבש" על ההוראות של מס השבח.

שני אירועים שחוק מיסוי מקרקעין חל עליהם: (1) מכירה של זכות במקרקעין- (2) זכות במקרקעין בשונה מההגדרה בחוק המקרקעין מוגבל רק לבעלות , חכירה ובר רשות באשר להגדרת מכירה, המחוקק יחסית מרחיב, את ההגדרה במטרה לתפוס ברשת המס פעולות נוספות ולמנוע התחמקות ממס. כך, גם ויתור על הזכות, העברתה או הענקתה תיחשב למכירה, ואין נפקא מינה אם מדובר בזכות במקרקעין ממש או בזכות חוזית לקבל את נכס המקרקעין או להורות על הענקה של זכות כזו. (3) פעולה באיגוד מקרקעין- "פעולה באיגוד מקרקעין" (כגון העברת מניות) תהא חייבת הן במס שבח והן במס רכישה, אך הקצאה של זכויות באיגוד שתמורתה שולמה במלואה לאיגוד - ולא לבעלי הזכויות בו - לא תהא חייבת במס שבח, אך כן במס רכישה.

באופן כללי רשויות המס- מס הכנסה ומיסוי מקרקעין לא מעוניינות לבצע טיפול כפול: גם ע"י פקודת מ"ה וגם ע"י חוק מיסוי מקרקעין. כלומר אם חוק מיסוי מקרקעין מתקיים, אז חלק ה' לפקודה לא מטפל באותו העניין.
כלי נוסף במיסוי מקרקעין: עורך דין למיסוי מקרקעין יוציא מהמערכות של רשות המיסים אישורי מיסים- כשיש עסקה במקרקעין, אי אפשר לרשום עסקה בטאבו/במנהל , אם לא מציגים מספר אישורים הינו אישור שהמיסים שיש לשלם בגין העסקה: מס שבח ומס רכישה(ולעיתים גם מס רכוש) שולמו כדין (כלומר בעת רישום העסקה צריכים לקבל אישור תשלום מיסים). כלי האכיפה הזה הוא מאוד משמעותי לאגף מיסוי מקרקעין ומאפשר לגבות את המסים בעסקאות. כלי זה מהווה גם כלי חשוב לצדדים בעסקת מקרקעין, כאשר הצדדים קובעים בחוזים הגנות בכדי למנוע מצב שאחד הצדדים יברח עם הכסף.
בכל עסקת מקרקעין חשוב להתייעץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין כדי למצוא את מתווה העסקה הנכון ביותר לצדדים ולהפחתת מס מקסימאלית בראי החוק הפסיקה והפרקטיקה הנהוגה במשרדים.

עו"ד מיסוי מקרקעין, אתי לוסקי מייסדת המשרד, לאחר ששימשה בתפקידים בכירים ברשות המיסים בין היתר כמנהלת מחלקת שומה במיסוי מקרקעין, הידע והכישורים שנצברו מתוך המערכת הפך את המשרד למוביל בתחום המיסוי. המשרד מלווה את לקוחותיו על כל היבטיו החל משלב תכנון העסקה הכולל, ייעוץ מיסויי, חוות דעת מקדימה קבלת אישורים מקדמיים מהמחלקה המקצועית, סיוע בניסוח הסכמים, הכנת שומות עצמיות, ועד לדיווח התיק ברשויות המס, לרבות ליווי מלא בדיוני שומות מול רשויות המס, השגות וייצוג בוועדות ערר, ניהול הליכים בערכאות בבתי המשפט השונים עד להשגת ההצלחה.